Beli Atau Sewa Rumah? Temukan Perbandingannya – Menyewa atau membeli properti untuk tempat tinggal merupakan topik perdebatan panjang yang selalu diperdebatkan orang dari waktu ke waktu.
Pilihan untuk membeli atau pun menyewa rumah/apartemen sebagai tempat tinggal merupakan salah satu keputusan finansial terpenting, dan cepat atau lambat harus ditentukan demi hidup dalam jangka panjang.
Sering kali, orang memutuskan untuk membeli rumah karena baginya memiliki hak milik atas rumah membuatnya bebas untuk tinggal dan menempatkan barang-barangnya dalam satu tempat. Dan menurutnya, memiliki rumah sama dengan membangun aset investasi dalam jangka panjang. Padahal dari kondisi finansialnya, ia sebenarnya lebih cocok untuk menyewa saja.
Sama halnya dengan menyewa. Orang lain merasa lebih baik menyewa rumah saja dibanding membelinya karena fleksibilitas tinggal (terutama mereka yang rutin menjalani business trip/pindah kerja ke daerah lain) dan tanggungjawab yang minim dari segi pengeluaran atas pemeliharaan rumah tersebut.
Baca Juga: 4 Kesalahan Membeli Rumah Ini Harus Dihindari Agar Tak Merugi
Padahal, dari segi finansial, ia sebenarnya mampu mengumpulkan kekayaan bersih yang lebih besar dari waktu ke waktu bila total uang yang digunakan untuk menyewa digunakan untuk membeli rumah.
Dari dua pilihan tersebut, perdebatan panjang cenderung mengarah ke pilihan untuk membeli dibandingkan menyewa. Alasannya antara lain:
- Properti merupakan salah satu bisnis terbesar yang ada dari dulu sampai sekarang
- Mulai dari penyedia jasa kredit/KPR, agen properti hingga industri keperluan rumah sangat bergantung pada industri properti
- Anggapan bahwa memiliki rumah sama dengan memiliki aset investasi dalam jangka panjang
- Kepemilikan atas suatu properti dianggap sebagai salah satu pencapaian terbesar dalam hal finansial
Maka jangan heran bila hingga detik ini kita selalu mendapatkan stereotip bahwa memiliki rumah merupakan kunci atas kebahagiaan dan impian bagi setiap orang.
Namun satu hal yang perlu kita sadari, dan sebagai satu alasan kenapa perdebatan panjang antara membeli atau menyewa rumah tidak pernah selesai, adalah karena memiliki rumah tidaklah secara mutlak lebih baik dibandingkan menyewa. Begitu juga, menyewa tidak selalu lebih simpel dibandingkan membeli.
Ada banyak sekali pertimbangan, antara lain:
|
Daftar Isi Argumen yang Biasanya Mendasari Kenapa Orang Memilih Untuk: |
|
Beli Rumah |
Sewa Rumah |
| Ketika orang membeli rumah/melunasi seluruh cicilan yang dikenakan, rumah itu menjadi hak miliknya sepenuhnya. | Secara penggunaan biasanya sama saja dengan kamu memiliki rumah tersebut, namun ada biaya rutin yang harus kamu keluarkan, yakni biaya sewa entah itu tiap bulan atau pun tahunan. |
| Bila harga rumah tersebut secara value mengalami apresiasi nilai lebih besar dibandingkan biaya cicilan, bunga pajak dan biaya pemeliharaan secara total yang sudah kamu bayar, kamu tentu akan mendapatkan cuan atau paling tidak impas antara nilai total dari rumah tersebut dibandingkan seluruh pengeluaran selama proses pelunasannya. | Menyewa rumah bukan secara mutlak berarti bahwa kamu ‘membuang uang’ untuk tempat tinggal, melainkan kamu ‘punya’ tempat untuk tinggal selama kamu menyewanya. |
| Kredit pajak membantu mengimbangi sebagian biaya kepemilikan rumah. | Orang menganggap bahwa membeli rumah memiliki kekurangan di bidang opportunity cost, di mana bila kamu menginvestasikan DP, pajak, asuransi, dan bunga dari cicilan pembelian rumah, kamu bisa mendapatkan bunga darinya. |
| Kepemilikan atas rumah memberikan manfaat seperti rasa tenang akan stabilitas, menjadi bagian dari masyarakat sekitar, rasa bangga, hingga aset fisik jangka panjang. | Banyak orang menganggap bahwa menyewa rumah meminimalisir biaya untuk perbaikan, pemeliharaan dan hal-hal lain karena rata-rata ditanggung oleh pemilik rumah. |
| Kepemilikan aset fisik berupa rumah dianggap sebagai keuntungan jangka panjang, impian finansial, dan hal yang harus dipenuhi oleh setiap orang yang berumah tangga. | Menyewa rumah menawarkan fleksibilitas, biaya bulanan yang terprediksi, dan minimnya biaya perbaikan/pemeliharaan karena ditanggung oleh pemilik properti. |
Dan masih banyak lagi argumen yang sering digunakan orang sebagai dasar kenapa mereka memutuskan untuk memilih salah satu di antara sewa atau beli rumah.
Argumen di atas sebenarnya tidak ada yang salah dan tidak ada juga yang mutlak benar. Semuanya digunakan orang atas basis perhitungan, asumsi maupun preferensi yang muncul saat opsi di antara keduanya muncul.
Sebenarnya, tidak bisa diputuskan opsi yang mana yang paling benar untuk dipilih. Semuanya bergantung pada hal-hal spesifik seperti biaya rumah, biaya sewa, cicilan, pajak, suku bunga dan lain sebagainya.
Baca Juga: Jangan Cuma Beli Rumah sebagai Tempat Tinggal, Ini 3 Jenis Investasi Properti Paling Menguntungkan
Dengan kata lain, tidak ada keputusan yang secara inheren cerdas atau bodoh bila memilih di antara keduanya. Opsi tersebut nantinya akan mengerucut pada angka-angka hasil perhitungan yang kamu lakukan sebelumnya yang malah akan mengubah keputusanmu sekarang di masa yang akan datang, dan justru malah bisa menghancurkan atau pun melindungi keuanganmu.
Faktor Lain yang Mempengaruhimu Untuk: Beli Atau Sewa Rumah
Ketika kamu membeli rumah, kamu nantinya tentu tidak perlu membayar biaya-biaya yang harus dibayar sebagai penyewa. Begitu pun sebaliknya sebagai penyewa, kamu tidak perlu membayar biaya cicilan KPR, pajak, asuransi, dan sebagainya.
Faktor-faktor di bawah ini umumnya sering dilewatkan saat menentukan beli atau sewa rumah:
- Berapa lama rencanamu akan tinggal di rumah tersebut? Ada kalanya orang memutuskan untuk menyewa rumah saja karena kondisi pekerjaannya yang memungkinkan ia akan terus berpindah tempat kerja ke daerah lain.
Ada juga yang memutuskan untuk tinggal di daerah tersebut dalam jangka panjang, misalnya puluhan tahun, sehingga lebih logis untuk membeli rumah sendiri. - Kondisi dan biaya perumahan di daerah tersebut: Di Jakarta, misalnya, rata-rata orang memilih untuk menyewa rumah atau apartemen karena:
- Biaya rumah sangat mahal
- Hampir tidak ada lagi perumahan baru
- Kalaupun ada, harganya pasti sudah sangat mahal mengikuti kondisi geografis dan tren pasar
- Hampir tidak ada lagi kavling yang dijual untuk membangun rumah baru
- Kondisi yang sudah sangat padat, macet, dan faktor lainnya untuk hidup dalam jangka panjang
- Orang rata-rata bekerja di Jakarta bukan untuk tinggal dalam jangka panjang
- Dan berbagai faktor lainnya
- Menyoal sewa rumah, bila harga sewa per bulan di Jakarta hampir sama dengan nominal cicilan KPR untuk rumah di Tangerang atau Bogor, bukankah sebaiknya membeli rumah saja? Tentu akan ada pengorbanan antara lain waktu dan biaya selama perjalanan serta tenaga karena jarak tinggal dan tempat bekerja.
- Opportunity cost saat kamu memutuskan untuk beli rumah, biasanya dirasa sangat penting bagi investor. Misalnya, dalam jangka panjang, biaya pembelian rumah mulai dari DP, asuransi, pajak, bunga dan sebagainya, bila diinvestasikan pada bursa saham dengan return 15% per tahun, atau reksa dana dengan 9% per tahun, atau juga KoinRobo dengan 13% per tahun, berapa total bunga yang akan kamu dapatkan? Apalagi rata-rata tenor KPR biasanya berkisar antara 15 – 20 tahun dengan cicilan, katakanlah Rp5 juta per bulan.
Bila kita simulasikan secara ringkas, katakanlah nominal investasi awal sebesar Rp5 juta dan setiap bulannya rutin menginvestasikan lagi Rp5 juta, dalam jangka waktu 15 tahun dan dengan bunga (dalam hal ini kita ambil contoh bunga KoinRobo) sebesar 13% per tahun, maka kamu bisa mendapatkan:- Total Investasi: Rp 905.000.000 (Selama 15 tahun + Rp5 juta untuk investasi awal)
- Future Value dari nominal tersebut: Rp 2.813.183.211
- Bunga Keuntungan (13% per tahun secara stabil): Rp 1.908.183.211
Kamu juga menyimulasikan Future Value dengan kalkulator efek compounding di halaman ini.
Pertimbangan akan opportunity cost tersebut baik, apalagi bila benar-benar diinvestasikan dan mendapatkan bunga. Tapi apakah kamu benar-benar akan menginvestasikan uang itu, atau hanya menyimpannya di rekeningmu dengan bunga rendah dan potongan biaya bulanan?
Jadi, Lebih Baik Mana, Sewa atau Beli Rumah?
Dari pembahasan kita sejauh ini sebenarnya mengindikasikan bahwa tidak ada pilihan yang lebih baik di antara sewa atau beli properti karena keputusan tersebut sangat bergantung pada kamu sendiri.
Kamu harus mempertimbangkan faktor-faktor seperti lokasi tinggal, rumah seperti apa yang diinginkan, berapa biaya sewa dan beli rumah, dan berapa nominal yang harus dibayar dalam masa mendatang, dan tentu saja masih banyak lagi.
Kamu juga tentu saja membutuhkan gambaran perhitungan dari segi biaya dengan menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan baik saat menyewa atau membeli rumah yang diinginkan.
Menghitung semuanya mungkin akan sangat merepotkan dan terkesan susah. Akan tetapi untungnya, KoinWorks punya kalkulator simulasi perhitungan beli atau sewa properti, yang bisa kamu coba di bawah ini:
Meski tidak 100% akurat, paling tidak kamu kini punya acuan atau gambaran untuk membulatkan keputusanmu dalam hal membeli atau menyewa rumah impianmu.
Hal-Hal Lainnya yang Perlu Dipahami Sebelum Benar-Benar Beli atau Sewa Rumah
Banyak orang berpendapat bahwa rumah yang dibeli untuk ditinggali bukanlah sebuah aset investasi.
Bila kamu membeli rumah dan menyewakannya ke orang lain untuk berbagai keperluan seperti tempat tinggal, kantor dan sebagainya, itu bisa didefinisikan sebagai aset investasi berupa rumah.
Atau kamu juga bisa menyewakannya misalnya dalam 15 tahun ke depan untuk mematangkan apresiasi nilainya dan kemudian dijual dengan persentase keuntungan yang menarik.
Namun, jangan terkejut bila ternyata nilai apresiasi dalam belasan atau puluhan tahun mendatang tidak mampu mengimbangi inflasi sehingga persentase keuntungan penjualan rumah malah kurang menarik.
Katakanlah kamu membeli rumah dengan metode cicilan KPR dalam jangka waktu 20 tahun. Menurut kamu, apakah harga rumah saat ini sudah dikalkulasikan dengan potensi keuntungan yang akan didapat dalam 20 tahun mendatang?
Misalnya, harga rumah yang kamu beli saat ini Rp1 miliar. Menurutmu itu sangat mahal dan tidak cocok dijadikan sebagai nilai rumahmu. Selama 20 tahun mendatang, dari segi nilai, ada kemungkinan bahwa rumah tersebut sama nilainya dengan Rp1 miliar seperti saat ini, meski secara nominal tentu saja berbeda.
Apa yang ingin disampaikan di sini adalah bahwa, daya beli orang di masa sekarang sebenarnya sama dengan daya beli orang 20 tahun mendatang secara nilai, dengan nominal yang berbeda karena adanya inflasi. Sementara, harga rumah yang dijual di masa sekarang sudah mengambil porsi potensial selama 20 tahun ke depan.
Jadi, di antara dua pilihan penting; beli atau sewa rumah, mana yang kamu pilih? Kenapa dan apa pertimbangan utama kamu dalam memilihnya? Semoga bermanfaat!
